“元气大伤”的康桥悦生活放弃了收并购

天河马新闻

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（来源：观点）

上市以来业绩逐年下滑未见改善，现在的康桥悦生活似乎只想先摆脱困局。

又一家物企选择“放弃收并购”。

11月18日，康桥悦生活宣布变更IPO所得款项用途，将用于战略性投资及收购的约2.75亿港元分配至“营运资金及其他一般公司目的”一项。

根据公告，康桥悦生活IPO所得款项净额总计约6.289亿港元，截至2025年6月30日，已动用款项为3.184亿港元，未动用款项为3.105亿港元。

变更完成后，原本用于对外投资以及收并购的资金占到康桥悦生活上市募得资金净额约65%，重新分配之后则原地归零。

上市以来业绩逐年下滑未见改善，现在的康桥悦生活似乎只想先摆脱困局。

01

收购之路

从抢跑上市成功到如今市值跌至不到5亿港元，选择和努力哪个更重要？康桥悦生活或许会选前者。

回到最初上市，虽然管理规模只有1570万平方米，但康桥悦生活管理层对招股以及物业管理行业的未来充满了信心，因为公司收入更多来源于独立第三方，而非康桥地产。

在2021年，大多数物企还没有与关联方切割的意识，康桥悦生活在外拓上的提前布局，可以说是得以登陆资本市场的因素之一。

那时康桥悦服务正处于意气风发的阶段，对收并购也是跃跃欲试，毕竟收购对于一家“蚊型”物企而言是规模跃升的捷径。

募集到6.28亿港元资金后，康桥悦生活将使用65%（即4.08亿港元）用于寻求选择性战略投资及收购机会，以进一步发展战略合作及扩大业务规模。

非常迅速地，康桥悦服务在上市两个月后便敲定了第一项收购标的：以1.64亿元为对价收购西安立丰物业管理有限公司80%股权。

当时，西安立丰物业在管8个项目，其中3个为非住宅项目（商业及写字楼项目），包含立丰昆明时光、立丰联盟新城和立丰城市生活广场等项目，共计在管面积为180.42万平方米。

康桥悦生活并没有完全动用上市募资款项中拨给收并购的部分，除了7750万元来自于募集款项之外，剩余约8650万元都由公司内部财务资源拨付。

宣布收购西安立丰物业一个月后，康桥悦生活的公告列表静悄悄，并表报表中却多出一个名为鼎峰物业的公司。

根据康桥悦生活2021年年度业绩报告，在2021年10月完成了对鼎峰物业51%股权收购，总代价约为2460万元。

但比起西安立丰物业，这次的收购更偏向于合作，也是康桥悦生活更青睐的业务开展形式。

鼎峰物业是佳田集团旗下的物业公司，截至2021年10月管理项目20余个，合约面积近400万平方米，在管业态除了住宅、写字楼外，还涉足中小学及幼儿园等校园物业服务。

收购同时，康桥悦生活还发布了新闻稿，表示与鼎峰物业达成了战略合作协议，双方将进行深度合作，促进优势资源整合。

自收购日至2021年末，鼎峰物业为康桥悦生活贡献了446.7万元总收入、51.2万元净利润。

康桥悦生活并未披露收购鼎峰物业51%股权的资金是否来源于上市募集资金，假设答案为“是”，两项收购总共花费不过1.02亿元，占用于投资及收并购资金总额的24.97%。

或许意识到收并购热潮有所退减，康桥悦生活此后再没有收并购消息传出。但自2022年开始，多次联合不同领域的公司成立合资公司，走着“以合作代买”的资源互换路线。

02

元气大伤

对于康桥悦生活而言，收并购其实并没有为公司带来突破预期的收益，反而还将公司拉入了另一个困境。

2023年4月，超过了2022年业绩报告刊发的节点，已经延期发布年报一次的康桥悦生活因为财报继续“难产”，宣布股份暂停买卖。

停牌公告并没有透露年报延期的具体缘由，直到4月18日内幕消息公告姗姗来迟，康桥悦生活表示核数师发现财务资料中遗漏了房地产发展担保与鼎峰-源轩担保。

两项担保中，前者与关联方康桥地产相关，涉及金额3.55亿元；后者与收购而来的鼎峰物业相关，实际涉及金额230万元。

停牌将近三个月后，康桥悦生活终于补发了2022年业绩报告，对两项担保作了进一步披露。

对于关联方担保事项确定涉及金额变更为3.88亿元，但在2023年3月31日，该笔担保责任已被解除。

对于鼎峰-源轩担保事项，年报显示，于2023年1月31日，银行账户的冻结令已被解除。不过，涉及的银行账户冻结金额已从此前230万翻倍增至480万元。

康桥悦生活对该笔担保的解释为：在收购鼎峰物业时，集团并不知道鼎峰物业已经签订了鼎峰-源轩担保。

根据年报，鼎峰-源轩担保与其他担保人共同担保河南瑞鹏生物科技有限公司与关晓彦的某些现金支付义务和赎回义务的履行。

但由于河南瑞鹏未履行义务，应西藏裕腾的申请，郑州市中级人民法院于2022年8月8日对包括鼎峰物业在内的相关担保人下达冻结令，鼎峰物业银行账户中约480万元被冻结。

康桥悦生活紧急作出补救，2023年1月16日西藏裕腾主动撤回了对鼎丰物业的索赔，1月31日冻结银行帐户的冻结令已被解除。

但担保危机并未真正解除，除了鼎峰-源轩担保之外，康桥悦生活还查出了鼎峰-平顶山担保。

根据解释，该笔担保同样发生在收购鼎峰物业之前，但康桥悦生活对此知情，并在收购时签下保证协议：集团将有权在不支付额外费用的情况下收购鼎峰物业剩余49%股权，以弥补因鼎峰-平顶山担保而导致的任何损失。

就此，担保事项终于被揭过，截至2022年12月31日，康桥悦生活与房地产开发担保、鼎峰-源轩担保和鼎峰-平顶山担保相关的预期信用损失分别为81.2万元、27.6万元和零，三笔担保预期信用损失合计108.8万元。

担保事项在2022年为康桥悦生活带来了暴涨630%的信用减值损失，接下来两年还因为房地产行业连锁影响以及增值服务开展滞后，业绩始终没有抬头迹象。

2021年至2024年，康桥悦生活分别录得利润8860万元、6570万元、5260万元及6880万元，2025年中期利润又同比下跌18.6%至4340万元。

截至2025年6月30日，康桥悦生活录得收入4.55亿元，同比下降6.6%。

其中，物管服务收入3.54亿元，占总收入77.7%，同比增长5.6%；非业主增值服务收入约为1570万元，占总收入3.5%，同比下降72.3%；社区增值服务收入4550万元，占总收入10%，同比下降21.3%；城市服务收入违约4020万元，占总收入8.8%，同比上升7.3%。

翻看康桥悦生活往期年报，除了物管服务和城市服务保持正增长外，两项增值服务业务呈现持续下降趋势，并且下滑幅度保持在每年20%左右，由此拖累着整体业务增长。

行业风口时时变化，四年前能带领一家物企突出重围的是收并购，四年后则是要找对合适的增值赛道。

收缩收并购是自保的选择，但康桥悦生活现在更需要一条走出利润下滑局面的出路。

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